Vyhľadávanie
Podrobné vyhľadávanie
  -     €
  -   m2

Právne služby pri prenájme a prevode nehnuteľnosti zabezpečuje JUDr. Mikuláš Buzgó 

   Telefón :055/ 622 05 89

    E-mail :  

    Fax :  055/ 622 05 89    

 

Autorizácia zmlúv advokátom

 

Zjednodušovanie kontaktov so štátnou a verejnou správou, zrýchlenie konania, odbúravanie byrokracie  a zosúlaďovanie s európskym štandardom prinieslo v posledných rokoch niekoľko nových zmien vo vzťahu k  zmluvám o prevode  nehnuteľností. Medzi takéto „novoty“ patrí aj autorizovaná  zmluva a spôsob jej podania.
 
Súčasná právna úprava nevyžaduje pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti kúpnu zmluvu al. inú obdobnú zmluvu  spísanú výlučne advokátom. Zmluva o prevode nehnuteľnosti môže byť spísaná samotnými účastníkmi, pričom po úradnom osvedčení podpisu prevodcu, môžu aj sami podať návrh na vklad. Rovnako môže byť samotná zmluva pripravená advokátom bez jej autorizácie presne tak, ako tomu bolo pred predmetnou novelou. Aj v tomto prípade musí byť  podpis prevodcu úradne overený, najčastejšie notárom a nič nebráni ani tomu, aby advokát účastníkov zastupoval aj v katastrálnom konaní o povolení vkladu.
 
Autorizovaná zmluva je pre účastníkov zmluvného vzťahu pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pridanou hodnotou vo viacerých smeroch.
 
 
Autorizáciou sa rozumie tento rozsah právnych služieb:
 
      spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti
      zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy, nielen predávajúceho resp. darcu ,
       posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom
      posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody
 
Autorizáciu advokát potvrdí v doložke o autorizácii. Súčasťou autorizácie je ďalej povinnosť advokáta informovať účastníkov zmluvy o platobných podmienkach, ktoré si dohodli samotní účastníci a v zmluve uviesť vyhlásenie účastníkov o tom, že sa s nimi oboznámili. Advokát musí zmluvu aj spísať, nesmie len doplniť autorizačnú doložku na zmluvu pripravenú a vyhotovenú účastníkmi. Advokát musí účastníkom oznámiť výšku poistného krytia a poisťovňu v ktorej je poistený pre prípad vzniku 
škody.
Pokiaľ kataster obdrží návrh na vklad zmluvy autorizovanej advokátom alebo spísanej vo forme notárskej zápisnice, nie je oprávnený skúmať náležitosti zmluvy, platnosť zmluvy ani oprávnenie nakladať s nehnuteľnosťou. Zjednodušene  povedané, zmluvu neskúma z hľadiska obsahu, zmluvu preskúma len z toho pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom /či korešponduje s LV/ a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Preto v tomto prípade o vklade rozhodne v 
„skrátenej“ lehote 20 dní,  nie 30 dní. Oproti zrýchlenému návrhu na vklad, o ktorom kataster rozhoduje do 15 dní, nemusíte platiť vyššie správne poplatky a lehota na rozhodnutie sa skracuje o 10 dní. Ak takáto autorizovaná zmluva je podaná elektronicky, správny poplatok sa znižuje dokonca na polovicu, teda namiesto 66 eur, je to už iba 33 eur a ak v tomto prípade oznámite katastru zamýšľaný návrh na vklad k tejto nehnuteľnosti, správny poplatok viete znížiť ešte o ďalších 15 eur, 
teda na 18 eur. V takomto prípade u notára neplatíte žiadne poplatky, nie je potrebná návšteva notára a všetky služby „dostanete na jednom mieste“.
 
 
Táto výhoda však nie je jediná a okrem zníženia správnych poplatkov prináša aj zníženie právnej neistoty. Klient má istotu, že zmluva netrpí právnymi vadami, nehnuteľnosť je spôsobilá byť predmetom prevodu, advokát preberá na seba objektívnu zodpovednosť za prípadné zneužitie totožnosti pri uzatváraní zmluvy, ako aj zodpovednosť za škodu, kde pre neho vyplýva aj povinnosť byť pre tento prípad poistený. Treba tu však spomenúť, že táto právna služba je odplatná a hlavne, 
pre advokáta znamená vysokú mieru zodpovednosti pri jej vyhotovení a následnom autorizovaní.

                                                                                                           

Family právnik radí

 

BSM, alebo Toto je moje miláčik II.!

Pojem BSM sme si vysvetlili minule, dnes si povieme, ako manželia narábajú so svojim spoločným
majetkom. Majú v podstate rovnaké práva a povinnosti ako individuálni vlastníci, ale s tým rozdielom, že všetky práva a povinnosti vykonávajú spoločne a ich účasť na týchto úkonoch nie je vymedzená podielmi. Tieto práva im patria spoločne a nerozdielne /preto na liste vlastníctva napr. bytu, ktorý je v BSM majú obaja uvedený podiel 1/1/. Tieto práva a povinnosti uplatňujú voči sebe, aj voči druhým. Musia sa spoločne dohodnúť na spôsobe užívania spoločnej veci, inak do toho vstúpi súd na návrh niektorého z nich. Neznamená to však, že ju nevyhnutne musia obaja aj v rovnakom čase užívať /napr. vodičské oprávnenie má len jeden z nich, preto on užíva auto/. Preto sa nemusíte báť, že vás manžel vylúči z užívania spoločného bytu, domu, proti vašej vôli. Môže to však urobiť súd.

Vo vzťahu k tretím osobám platí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý sám. Zákon bližšie bežné veci nevymedzuje, ale z aplikačnej praxe vyplýva, že bežnými vecami rozumieme úkony ako nákup potravín, šatstva, bežnú údržbu, opravu, nevyhnuté náklady na to, aby bola vec funkčná. Posudzujú sa však v každom prípade osobitne.

Úkon urobený vo vzťahu k inej, než bežnej veci len jedným z manželov bez súhlasu druhého je neplatný – relatívne. To znamená, že dotknutý manžel sa môže na súde dovolať neplatnosti úkonu svojho partnera, ale nemusí a samozrejme vo všeobecnej premlčacej dobe. Za veci, ktoré nepovažujeme za bežné, chápeme napr. prevod vlastníckeho práva /predaj, darovanie../, jeho obmedzenie, poskytnutie veci do zálohu, nákupy väčšieho investičného charakteru /kúpa auta, nehnuteľnosti/.

Manželia sú z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci oprávnení spoločne a nerozdielne, môžu sa teda dostať do situácie solidárnych dlžníkov alebo solidárnych veriteľov. Najzložitejšia situácia v ľudskom ponímaní nastáva pri zániku BSM, ale o tom až nabudúce.

JUDr. Mikuláš Buzgó & Partner

 
 

BSM, alebo Toto je moje miláčik!

Žijeme v časoch, keď sa každý naháňa za hmotnými statkami, zveľaďuje a znásobuje majetok, ale dovolím si nezapochybovať, že manželstvo je stále späté s čistými úmyslami a pravými citmi oboch zúčastnených. No a predsa, ani v tomto duchovnom zväzku sa nevyhnete otázke, čo s majetkom. Čo je moje a čo tvoje? No, a čo s tým, keď láska zahynie? Aj tu sa snaží do našich čistých, láskyplných vzťahov vstúpiť pokušenie, v podobe rôznych zmlúv a dohôd a kadečoho, aby bol predsa len majetok ochránený, pre každý prípad, ak by sme sa prestali mať radi. Na Slovensku
však predmanželskú zmluvu v právnom systéme nemáme a tak si musíme vystačiť s inštitútom BSM.

BSM, t.j. bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, môže vzniknúť iba medzi manželmi, nie inými osobami, nie medzi druhom a družkou. Predpokladom BSM je existencia manželstva.

Pri zákonnej úprave BSM sa vychádza z toho, že manželia majú mať rovnakú životnú úroveň a každý má podľa svojich možností a schopností prispievať na materiálne zabezpečenie rodiny. Podstatou BSM je, že zásadne všetky veci nadobudnuté manželmi, alebo niektorým z nich počas trvania manželstva, patria im spoločne. Hlavným zdrojom sú predovšetkým príjmy a úspory z práce a z podnikania, ako aj príjmy zo sociálneho zabezpečenia. Ale aj výhry, plnenia z poistiek, alebo náhrady škody /s určitými výnimkami/. No a pozor, ak ste sa rozhodovali, či vstúpiť do zväzku manželského, alebo radšej dobre vyhrať napr. v Tipose a zakúpili ste žreb pred tým, než ste povedali svojej milovanej áno a ťah bol uskutočnený až po áno, poteší sa určite aj vaša milovaná, pretože je rozhodujúci čas výhry, nie zakúpenia žrebu a peniažky patria aj jej.


Zákon však napriek tomu niektoré veci nadobudnuté za trvania manželstva vylučuje z vlastníckeho spoločenstva manželov. Nepatria sem veci získané ako dedičstvo, dar, ale aj veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia na osobnú potrebu alebo výkon povolania len jedného z manželov. Patria sem aj určité veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii....


V živote však veci nie sú také jednoduché ako sa zdajú. Čo napr. so stavbou, ktorá bola dokončená za trvania manželstva, alebo po jeho zániku? Aplikačná prax sa k tomu postavila takto: ako rozhodujúce sa chápu prvky dlhodobej životnosti, najmä zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, konštrukcie strechy a schodisko. Ak tieto existovali už pred vznikom manželstva, chápeme to tak, že za trvania manželstva sa dokončuje už existujúca vec a teda nepatrí do BSM. Ak tieto konštrukčné prvky pred vznikom manželstva neexistovali, teda z právneho hľadiska nevznikla stavba v právnom zmysle slova. Stavba teda vznikla až za trvania manželstva a patrí do
BSM a nie je rozhodujúce, na koho bolo vydané stavebné a kolaudačné rozhodnutie.


Už samotný názov našepkáva, že v BSM nie sú určené žiadne podiely. Ako teda narábať s týmto majetkom, ak ho chceme predať, čo robiť, keď chceme niečo kúpiť... To si povieme nabudúce.

Advokátska kancelária Buzgó & Partner

 
 

EXEKÚCIA

V tomto príspevku sa venujeme situácii, v ktorej sa môžu ocitnúť podieloví spoluvlastníci nehnuteľností (pozemkov, domov, bytov, ručitelia pôžičiek) a môžu sa cítiť ohrození. Ide o okruh ľudí, ktorí môžu byť dotknutí výkonom exekúcie pretože by chceli možno naplniť svoje pôvodné ambície a vlastniť celú nehnuteľnosť alebo v dôsledku exekúcie dôjde k zmene osoby spoluvlastníka (u výlučných vlastníkov ide o osud exekúcie voči takýmto subjektom).

S vykonaním exekúcie – predajom nehnuteľnosti – musí súhlasiť oprávnený. Poverený exekútor upovedomí okrem iných oprávneného, povinného, vykoná nevyhnutné úkony, upovedomí o začatí exekúcie spoluvlastníkov a osoby majúce k nehnuteľnosti predkupné, resp. iné vecné práva. Upovedomenie o začatí exekúcie má byť vyvesené na úradnej tabuli exekútora. Exekútor vydá exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti. Po doručení exekučných príkazov exekútor obstará znalecký posudok na nehnuteľnosti. Termín dražby exekútor určí vyhláškou.

Draženú nehnuteľnosť dražiť (získať) nemôže exekútor, ani jeho zamestnanci, zapisovateľ, znalec, povinný atď. Dražba sa koná dovtedy, kým exekútor neudelí príklep. Na základe žiadosti exekútora súd udeľuje súhlas s dražbou. Exekútor musí na rozvrhovom pojednávaní určiť spôsob a poradie úhrady nárokov.

Na spoluvlastnícky podiel je tiež možné viesť exekúciu. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov. Spoločník môže zabrániť predaju veci, ak zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na jeho účet sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Za účelom lepšieho zabezpečenia výsledku exekúcie je možné zriadiť exekučné záložné právo:
1/ na konkrétnu nehnuteľnosť je možné zriadiť exekučné záložné právo, ktoré správa katastra takéto právo zapíše,
2/ po zastavení exekúcie exekútor je povinný do 7 dní oznámiť správe katastra zrušenie exekučného záložného práva.


Pre pohľadávky, pre ktoré bolo zriadené exekučné záložné právo možno vykonávať exekúciu predajom nehnuteľností priamo aj proti neskoršiemu nadobúdateľovi nehnuteľnosti.


JUDr. Mikuláš Buzgó, advokát

 
 

RELATÍVNA NEPLATNOSŤ PRÁVNEHO ÚKONU

Pamätáte sa na detskú riekanku:„Prvé slovo platí, druhé letí z gatí“? Tak nejako to funguje aj v reálnom živote. Platí, alebo neplatí to, čo sa podpísalo?

Občiansky zákonník nám umožňuje dovolať sa neplatnosti právneho úkonu. Nie vždy teda platí, už ste to podpísali, už sa s tým nedá nič robiť.

Týka sa to týchto ustanovení:
§ 49a - (neplatnosť právneho úkonu pre omyl),
§ 140 – porušenie predkupného práva spoluvlastníka,
§ 145 ods. 1 – súhlas druhého manžela k úkonu nie bežného,
§ 479 – ochrana maloletého dediča,
§ 701 ods. 1 – súhlas spoluvlastníka k nie bežným úkonom,
§ 741b ods. 2 - zmluva o obstaraní zájazdu.

Právna podstata spočíva v tom, že právny úkon, u ktorého daný dôvod relatívnej neplatnosti vznikol, bude existovať od počiatku a zároveň sa bude považovať za platný len vtedy, pokiaľ sa ten, na ochranu ktorého je relatívna neplatnosť stanovená (oprávnený subjekt), sa neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Ponecháva sa teda voľnosť, či sa chce dotknutý subjekt neplatnosti právneho úkonu dovolať alebo nie. Ak áno, musí to urobiť výslovným prejavom, z ktorého je jednoznačne zrejmá jeho vôľa uznať úkon neplatným v lehote 3 rokov od podpisu zmluvy. Úkon sa stáva neplatným od času doručenia tohto dovolania sa druhému účastníkovi.

Podpísali ste niečo, čo nemalo byť podpísané? Urobil to Váš životný partner bez Vášho súhlasu? Je, alebo nie je možné to zmeniť?

JUDr. Mikuláš Buzgó, advokát

   
Novinky a aktuality
Druhá novinka Integer a nisi ante. Donec lorem leo, rhoncus nec tempus vel, bibendum quis nibh. Nullam...
V krátkosti o nás

Profesionalita v realitách II.

Profesionalita je špecializácia. Je dobré vedieť, že makler s ktorým komunikujete ma naozaj zmapovaný trh, že má dostatočné skusenosti v danej oblasti a najme dostatok ponúk na to, aby ste si našli to čo hľadáte.či sa už jedná o byt, dom, pozemok, najom, office. Preto ma každá oblasť špecializácie u nás svoju tvár. Tvár osobného makléra, ktorý rozumie tomu čo Vy práve hľadáte.
 

Ing. Marek Tóth, MBA                        konateľ spoločnosti    


počítadlo.abz.cz